任何辦理都市更新之提案，皆需先劃定範圍，稱作「都市更新地區」或「都市更新單元」，只有在都更新地區或單元範圍內才能申請辦理都市更新。可向各縣市政府主管都市更新機關查詢有意願辦理都市更新所在地是否屬於政府劃定都市更新之地區（稱為公劃更新地區），若是，則可邀集更新地區內地主、熱心人士，按縣(市)政府規定啟動都市更新；若否，則可委請專業團隊依據《都市更新條例》等相關規定評估未經政府劃定都市更新之地區，並協助土地及合法建築物所有權人以自行劃定更新單元方式辦理（有關如何劃定更新單元請詳後續主題）。

都市更新推動與執行主體稱為實施者，負責籌措實施都市更新事業所需資金、協調所有權人、申辦都更新、申請建照、興建房屋，並在都市更新完成之後，將建物移交給參與更新分配的所有權人。實施者可分為兩種：
第一種是由土地及合法建物所有權人委託「都市更新事業機構」（一般為建設公司）辦理。
第二種由全體所有權人組成「都市更新會」， 自行辦理都市更新。

逾七人以上過半數之土地及合法建物所有權人，擬自行實施都市更新事業，需依《都市更新團體設立管理及解散辦法》申請設立「都市更新會」並訂定章程，經當地直轄市、縣(市)主管機關核准始可啟動都市更新事業。

推動都市更新需經歷：醞釀啟動、擬訂計畫及計畫執行三個過程。醞釀啟動階段基本上是不具都市更新事業執行之效力，仍要等到擬訂計畫階段，經市政府審議核定實施後才得以執行。在具體執行面來說，都市更新主要分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」四個階段（若以協議合建辦理都市更新則將免擬訂權利變換計畫）。

都市更新中劃定更新單元係依據各縣市之規定辦理，臺北市與新北市也有些許差異。臺北市係依據都市更新條例第11條，由土地及合法建物所有權人依《臺北市都市更新自治條例》第12、15條規定之更新單元劃定基準及地區環境狀況評估標準評估符合標準後，擬具「劃定說明書」送請台北市都市更新處審查，並需於劃定說明書審查通過之後才能繼續事業概要或事業計畫之流程。新北市係依據《新北市都市更新單元劃定基準》之規定，並得併同事業概要或事業計畫辦理。

辦理都市更新是需要成本的，更新獎勵之容積所產生之價值由全體所有權人共享，只是尚需負擔因為更新所產生之費用，亦即「共同負擔」或於事業計畫書中載記之「財務計畫」；都市更新之成本如委託「都市更新事業機構」為實施者，實施者會先行墊支成本費用；若是成立「都市更新會」，則需以每位會員繳交會費或與銀行辦理融資方式籌措經費。
若以協議合建辦理都市更新，實施者與所有權人之間以雙方合議的方式來進行更新後分配。而權利變換則是以折價抵付的概念，將地主本來應該負擔的更新成本，由實施者先行支付，地主則以更新後的房地抵付給實施者，其中相關更新的成本在權利變換中即稱為「共同負擔」。都市更新之成本包含：
(1)工程費用：包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費、空污費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。
(2)權利變換費用：更新規劃、估價、測量費、拆遷安置費、地籍整理費。
(3)工程費用及權利變換費用之利息。
(4)稅捐：印花稅。
(5)管理費用：人事行政、銷售管理、風險管理費等。

※建蔽率：建築投影面積占基地面積之比率。
※容積率：建築物地面以上各樓層樓地板面積之總和與基地面積之比率。
舉例來說，某一台北市第三種住宅區基地面積1000坪，建蔽率45%，容積率225%，該基地之最大建築面積為450坪（1000×45%），最大建築容積樓地板面積總和為2250坪（1000×225%），可以蓋5層樓（2250÷450），如以建蔽率25%建築，則可以蓋9層樓（2250÷250）假設此基地辦理都市更新，爭取到35%容積獎勵，表示可興建的最大建築容積樓地板面積為3037.5坪［1000×225%×（1+35%）﹞，至於房屋最後蓋幾樓，則依據實施者與建築師所設計為準。

自地自建的重建成本目前多由地主以土地作為擔保抵押向銀行辦理融資貸款全額支付，重建完成後再透過銷售分配到的房地來償還貸款。透過融資的幫忙，地主除前期規劃費用及簽約款外，基本上不須額外由口袋內拿出現金來參與重建。
融資範圍一般包含： 營建費用、拆遷安置費用、權變費用、利息、稅費、銷售管理費等。
前期規劃費用一般用來支付： 房地結構鑑定、權利變換估價、建築初步規劃等[約佔總重建成本的3%]。

自地自建的開發成本是由所有地主共同出資，最後開發效益也才能100%留在自己身上。
租金補貼(拆遷安置費用)也算是重建成本的一項， 自地自建案通常以下列兩種情況最常見：
需要租金補貼者，可以用融資方式借出來，以融資資金支付租金補貼費用。不需額外租金補貼者(已有其他住家或租房)，則不須另提列此項成本。無論是否需要租金補貼，自地自建案的各項費用都是地主從自己的重建獲利中去支付，影響的即是日後房地分配價值多寡。
如果現有的房子正在收租，實際會受到影響的階段只有工程期間(約2~3年不等，視個案狀況)；換個角度想，未來新屋的出租效益將比舊屋更高，現在受影響的房租/店租是必要的投資成本。

我們在前期提供的評估說明報告即包含容積獎勵估算、建築規劃、重建成本試算、開發效益等，相信可幫助地主們了解此重建案的大致全貌。
然而，精確的分配估價及建築圖面繪製都有一定作業時間和成本支出，為避免日後產生不必要誤會，國泰建經的工作流程都是與地主簽約確認合作後，才委任專業估價師與建築師提供地主正確的分配價值與建築規劃。 如地主有共識希望先取得估價或圖面資料，也可以先按比例先行出資支付相關費用，後續再由融資金額中扣除。

操之在己：每一位地主朋友共同決定分配原則。
自地自建的最大好處就是地主決策性高，地主們可以依照實際需求共同決定建築設計及分配方式，一起打造最適合每個人的家。
要多少人要自住、出租投資？一層幾戶？幾戶大坪數/小坪數？
公設比是否合理？公設空間如交誼廳、健身房是否需要？
價值分配方式：地主協議分配？估價權利變換？
選屋原則：一般多以原位置、原樓層為原則選屋，或採登記制，如同一戶有兩人以上登記，則抽籤登記。

全案管理重建後的實際分配坪數取決於容積獎勵、重建成本、公設比例(建築設計)、預估售價、基地容積限制等綜合因素影響而有變動，所能分回的「室內面積」可能會被壓縮。
然而室內面積縮小並不代表整體價值變小， 整體價值其實是增加的， 更重要的是換回一個更安全便利的居住空間。

由於現行建築法規建蔽率的限制，新建物的可建築範圍會縮小， 原1F店面通常無法維持原本面積。
一般來說可以利用兩種方式來維持原1F住戶權益：
(一)方法1：配合建築設計，規劃成1F+2F店面，維持原面積。
(二)方法2：分配1F店面後，其餘差異價值分配樓上層戶數。

既有貸款的房地仍可辦理融資，建議一併辦理轉貸作業。經承作的所有重建案，都會將全數融資款項辦理銀行信託，專款專用，保障所有地主權利。 地主的既有房貸，會一併轉到最後承作本案的融資信託銀行，後續連同融資款，一併轉到信託專戶管理。
之後權利變換(估價)分配時，既有房貸相關的內容會登載於更新後的房地上，不會影響各自應分配的價值。

既有貸款的房地仍可辦理融資，建議一併辦理轉貸作業。如果重建完成以後房市價格不如預期， 地主也可以將房地辦理低利的成屋貸款 ，待好時機慢慢銷售。或委託全案管理公司代銷餘屋。

協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合作興建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得所有權人之同意才可實施，若以協議合建方式辦理都市更新，則無須另外擬訂權利變換計畫送審。權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者委由三家估價師事務所查估後評定，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

臺北市與新北市之建築容積獎勵所依據的標準也不相同，臺北市係依據《臺北市都市更新自治條例》；而新北市是依循《新北市容積獎勵核算基準》，根據時空背景的不同，其考量的獎勵值的量與項目也有所不同。
臺北市都市更新事業建築容積獎勵額度依下列公式核計：
F=F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6 　F：獎勵後總容積
新北市更新容積獎勵項目之評定項目如下：
▲協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施
▲保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物
▲對都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻者
▲配合都市發展特殊需要留設大面積開放空間、人行步道及騎樓
▲申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估
▲更新地區時程獎勵
▲更新單元規模獎勵
▲處理佔有他人土地之舊違章建築戶
▲其他（創意建築、判定危險建築需立即拆除重建、四樓以上合法建築物等）
更多細項的訂定與每位參與都市更新的地主與實施者皆息息相關，請參照《新北市容積獎勵核算基準》。

權利變換主要透過公開估價方式來認定相關各項權利的價值，由實施者委託三家以上鑑價機構（經國家考試合格並登記執業的估價師）依據內政部頒訂的《不動產鑑價技術規則》相關規定進行估價，並於完成後給予專業簽證。
估價機構將針對權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地持份進行估價，不論是更新前、後的價值估定，均以評價基準日當天的市場價值作為估價的依據。
如果更新事業計畫與權利變換計畫一併申請時，評價基準日由實施者來決定，但必須是權利變換計畫送件日前六個月內的一天；如果更新事業計畫與權利變換計畫分開申請時，評價基準日依法令規定，應訂定事業計畫發布實施日之後，且應於權利變換計畫送件之日前六個月內。估價結果將由實施者視地主接受程度選定一家估價結果，依此擬訂權利變換計畫，送件申請並經都市更新審議委員會審查。

‧估價條件：依照相關法令規定及實施者給定的估價條件。
‧評價基準日：不動產估價師評估更新前後價值之時間點。
‧更新前土地、建物及他項權利之產權狀態。
‧更新後建物之規劃設計。
‧更新單元容積獎勵之高低。
‧更新單元之規模大小。
‧共同負擔（都市更新相關成本）的高低。

不動產估價師在現場勘察時，依照更新單元內土地、建物之個別條件及權利狀態來評估其權利價值，其考量的項目如下：
A、土地因素：
大多數考量因素有地形、 地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積(開發適宜性)、容積比較、商業效益、視野景觀、使用現況、嫌惡設施等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。
B、建物因素：
大多數考量因素有屋齡、構造、樓層、位置、採光、登記用途等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。但不考量特殊裝潢或增建。
C、更新前權利狀態：
除產權完整外，如遇土地與建物所有權人不同 (有地無屋、有屋無地)及設定地上權、永佃權、三七五租約等情況，導致土地所有權非屬完整狀態下，將會影響權利價值。

一、未登記的附屬建物：建議由實施者請建物所有權人辦理附屬建物登記；若無法辦理登記時，則不動產估價師會參考更新前建物原始竣工圖，釐清附屬建物情形並據以考量。
二、未登記的地下室：由實施者確認是否可進行建物登記、產權為何人，若可辦理建物登記，則依據建坪價格進行評估；不可登記時，則考量使用效益調整建坪單價。
依據建物所有權第一次登記法令補充規定，露臺面積不可辦理登記。若露臺已登記，該價值則可合理評估之，但不動產估價師仍會參考當地市場交易習慣及露臺效益做適度價值調整。若露臺未登記，但有約定專用，則基本上將參考前述方法進行評估。約定專用部分，必須由實施者確認其內容，再由不動產估價師評估其使用效益之價值。

依規定頂樓增建、地面層增建等是不能參與分配房屋，也就是不可以計入權利價值中。

就一般市場上交易習慣，房屋有重新裝潢者市場價值會較高，但由於都市更新是以拆除重建為目的，主要是評估所有權人間權利變換價值之公平性。因此就公平性而言，裝潢因素不適宜列入權利變換前權利價值。但可由實施者在評估拆遷補償費中納入考量。

一、參與權利變換分配
　(一)優點：
　　　(1)原本老舊房屋更新為新全房屋。
　　　(2)可享受原本不的產價值之增值效益。
　(二)缺點：需承擔從計畫面定後到更新後房屋興建完成之間，可能產生之風險(如景氣波動等)。
二、領取現金補償
　(一)優點：
　　　(1)可在都市更新權利變換計畫核定後，獲得在更新基地合併效益下之土地權利價值。
　　　(2)以現金方式獲得補償。
　(二)缺點：
　　　(1)無法分配更新後房屋。
　　　(2)無法享受參與權利變換分配後，不動產價值之增值效益。

就是建商出資金，地主出土地共同合作興建，而出資方為主導方通常地主無法參與建案設計決策，只能被動分配房子，而建商出資需有一定獲利(通常為該建案總成本的20~30%)，進而稀釋掉地主原本的利潤。
全案管理則是由建經協助地主自地自建，開發完全部獲利都留在原地主身上，不用與建商分配，又有專業團隊協助配合，地主全程都可以參與過程以及自行決策，全案成本和進度公開透明。

高雄日前發生的城中城火災事故，今(18)日台中市議員李中質詢表示，老舊市區進行都市更新的必要性與緊迫性；過往一般都更與危老都更，誘因不足且無法大面積進行。他請盧秀燕市長督促都發局，儘速提出舊市區跨街廓容積調派的方案，用增加容積獎勵來提高進行整合的籌碼空間，藉由多贏政策讓舊城再展風華。